경매 초보의 처음부터 끝까지 진행해보기 - 임장(1)

경매 초보의 처음부터 끝까지 진행해 보기 - 임장

 

안녕하세요?

 

이번에는 경매에 대해서 얘기해보려고 합니다.

총 3가지 정도로 적을 예정입니다.

 

1탄 임장

2탄 낙찰, 대출 & 등기진행

4탄 임대

 

임대 부분은 제가 지금 진행중이라서 쓰는데 시간이 걸릴 거 같아요.

기다려주세요.

 

첫번째 임장입니다.

진짜 물건을 가리지 않았습니다.

 

그러나 제가 보지 않는 물건이 있습니다.

다세대 주택, 아파트, 오피스텔은 보지 않아요.

얘네는 안 하는 이유 중에 하나는 부동산의 변동성을 띄지 않고 오르지 않는다는 점입니다.

"아파트는 가격이 오르잖아"라고 할 수 있습니다.

 

분명 오를 수 있습니다.

그러나 오르는 시기를 맞추는게 어렵고 주거 목적으로 많이들 사기 때문에

성공하기에는 극 소수라고 할 수 있습니다.

아파트를 사기에는 은행에서 대출이 나온다고

서울 아파트를 과연 살 수 있을까요?

 

저처럼 사회 초년생에게는 불가능합니다.

결국엔 금수저의 부모님이 아닌 이상은 10억짜리의 가격을 주고 살 수 없다는 점입니다.

어떻게든 대출을 받는다고 하지만 어렵겠죠?

대출에 관련 이야기는 일단 나중에 하겠습니다.

 

제가 주로 이용하는 사이트는 두인경매입니다.

종합 검색 – 두인경매 (dooinauction.com)

두인경매-최고의 정보와 전문가

 

여기서 제가 보는 것은 말한 거 뺴고는 거의 다 봅니다.

주로 상가나 공장을 많이 봅니다.

제가 공장도 보기는 하는데 임장을 다니기만 합니다.

이건 돈이 너무 많이 들어서.. 자금이 맞지 않아서요.

 

물건을 가리지 말고 봐야 보는 눈이 좋아진다고 말하더라고요.

만약 내가 아파트만 보면 아파트에만 눈이 가게 됩니다.

 

제가 이번에 낙찰 받으면서 진행했던 물건은 근린상가입니다.

제가 물건 번호를 알려드리면 저에 대한 정보 공개가 조금 될 수 있어서 정확하게는 알려드리지 않습니다.

전 지방 사람이라서 물건을 서울까지는 가지 못했어요.

 

진짜 괜챃은 물건이라면 갔다 와보겠죠?

근데 서울은 무슨 평당 1000만 원ㅋㅋㅋ 아니면 4000만 원이래요.

이거 1층 상가 하나만 사도 10평이면 4억이네요.

소름 돋아요 ㅋㅋㅋ

 

근처에서 2시간 이내의 거리로 많이 갔습니다.

왜 2시간씩이나 가니?

이럴 수 있는데, 다양한 지역을 돌아다니고 물건을 봐야지만 그 느낌이 들더라고요.

진짜 이번에 경매하면서 공부 엄청 많이 하게 되었습니다.

경매가 손이 많이 갈 수도 있는데, 조금 노력이 많이 필요합니다.

이게 왜 그러냐면 전화도 해봐야 하고, 부동산에도 물어봐야 합니다.

제가 한 번 가 본 적이 있던 곳이었습니다.

근데 가본 게 2년 전인가 1년 전인가 굉장히 밤에 번화가였습니다.

그래서 물건을 보러 가게 되었습니다.

 

위의 지도에서 중심상업지역이라고 해서 번화가에 속하고 사람이 밀접한 지역 중에 한 곳입니다.

일반상업지역도 있고 제1종 주거지역부터 진짜 잘 몰랐습니다.

솔직히 지금도 헷갈립니다.

 

근데 상권은 지적편집도를 본다고 해서 알 수 없습니다.

직접 가보아야 합니다.

그냥 일반 상업지역인데, 가게가 많은 경우도 있습니다.

요즘 상권들이 밀집이 되어 있지 않고, 아파트에 상가나 근린주택에 상권이 밀집하는 경우도 있습니다.

이래서 중심상업지역이라고 해서 알 수가 없습니다.

사람이 많이 있는지가 중요했습니다.

 

제일 많이 듣는 것 중에 하나는 유튜브에 경매대마왕이라는 분의 말 중 하나입니다.

"현장은 가봐야 안다" 너무 공감됩니다.

그러고 나서 결정해야 합니다.

가서 유동인구도 봐야 하고, 낮에는 어떨까? 밤에는 어떨까?

다양한 생각을 하게 됩니다.

어떤 사람은 가서 하루 종일 앉아있거나 주변에 카페에서 시간을 보내면서 안다고 하시더라고요.

 

일단 도착을 하면은 무엇을 먼저 할까요?

주변을 둘러보아야 합니다.

 

가게들이 얼마나 있는지?

지금 유행하는 술집이나 가게들이 많이 생겼는지 등을 보았습니다.

그래도 주변에 카페도 있고, 제가 아는 술집도 보이고 가게들이 보이니 괜찮은 상권이라고 생각했습니다.

제가 밤에 가보아야 하는데, 못 가봤어요.

그럼 여기서 한 가지 의문점이 많이 생겼습니다.

문제가 있었는데, 주변에 가게들이 많이 임대를 많이 내놓은 상태였습니다.

그래서 살까 말까 굉장히 고민이 되었어요.

어떡하지? 이걸 사야 하나?

이때 나온 매물들의 대부분은 3층 이상이 많았습니다.

제가 보던 것은 2층에 있는 것 중에 2곳이었습니다.

1층에는 카페, 나머지는 꽉 차있었습니다.

이게 엘리베이터 같은 곳에서도 알 수 있는데, 실제 있는지는 가보셔야 합니다.

30평과 40평으로 두 개를 보고 있었습니다.

 

위의 사진은 제가 찍은 것은 아니고 로드맵입니다.

최소 1년 전 아니면 6개월 전쯤으로 보시면 됩니다.

오른쪽에 있는 건물입니다.

말씀드린 대로 1층에는 카페, 지금은 안 보이는데 마사지샵, 술집들이 들어서 있습니다.

두 개를 동시에 가져가야 좋겠다는 생각이 많았습니다.

 

그래도 왔으니 상권을 분석을 하는데, 고민이 많아졌던 부분입니다.

혁신도시가 생기면서 상권의 이동이 생기기도 했고 코로나의 영향으로 인한 가게가 많아졌다고 하시더라고요.

이러니 제가 고민이 생기게 된 부분입니다.

혁신 도시도 가보니까 상권이 꽤나 많아졌더라고요.

그곳의 상권이 나온 것도 봤는데, 제가 갔던 곳은 골목에 있다 보니까 상권 형성이 안 좋은 상태였습니다.

 

그래도 왔으니 임장은 필요한 것은 시세 조사 중에 하나입니다.

시세가 얼마인지 따져봅시다.

해당 물건의 네이버로만 봤을 때 3층 이상 건물의 대부분이 평당 2.5 ~ 3만 원에 형성되어 있었습니다.

2층이 알 수가 없더라고요.

그러니 일단 3층으로 보고서 전 진행을 했습니다.

 

3층부터 5층까지 대부분이 평당 640 ~ 650만 원 수준으로 2층은 조금 더 쓸 필요가 있었습니다.

여러분들 1층은 비교 불가입니다.

진짜 1층은 10평에 임대료 200만 원짜리도 있고 150만 원짜리도 있고 진짜 넘사벽입니다.

그렇다고 못 사는 것은 아니에요.

내가 차익을 남길 수 있다면 들어갈만합니다.

 

부동산 2곳에 가서 물어보았는데, 적어도 평당 700은 쓰셔야 되겠다는 멘트를 들었습니다.

저도 평당 적어도 700만 원은 써야지 되겠구나는 생각이 들었습니다.

 

그럼 대략적인 평당가를 알아봤으니, 임대료를 물어았습니다.

임대료가 대출과의 연관성이 짙은 편입니다.

제가 대출 금액만 알아봤을 뿐 이자는 정확히 얼마인지는 알지 못했습니다.

그래서 얼마를 써야 이득인가 하는 생각이 들었습니다.

여기서 말하는 임대료는 70평이면 보증금 5000 / 350을 부르시더라고요.

'적어도 150은 받을 수 있겠구나'라는 생각이 들었습니다.

이게 평수 두 개를 함 쳤을 때의 얘기입니다.

한 개가 되면 200 / 150으로 나뉠 수도 있지만 줄어들 수도 있다는 얘기가 성립합니다.

최근에 올라온 네이버 물건을 보니까 평당 4.5 ~ 5만 원이 형성되어 있었습니다.(2023년 9월 기준)

이게 물건이 나오지 않으면 정확히 알기가 좀 어렵더라고요.

부동산에서 물어봐도 얼마인지 모를 수가 있습니다.

물건이 있어야 가격을 정하죠.

 

제가 봤던 물건 중에서 금산의 상가인데, 물건이 안 나와서 얼마인지 알려드리기가 어렵다.

이런 답변을 받았습니다.

어디를 전화하더라도 그런 말이 나오시더라고요.

시세가 정확하지 않은데 잘 못 들어가면 득이 아닌 실이 발생하게 됩니다.

 

전주에 있는 물건에 대해서 알아보면서 인구에 대해서도 알아보게 되었습니다.

이게 인구가 중요한데, 요즘 지방에 많은 사람이 빠지고 있죠?

그래서 지방에서 사람이 몰리는 곳에도 생각을 많이 하게 되었습니다.

지방에서 인구가 많이 몰리고 있는 곳은 평택, 화성 이쪽이 요즘 인구의 변화가 생기고 늘고 있는 추세입니다.

그래서 전북까지 가서 물건을 보긴 하나 사야 하는 고민까지 하게 된 거죠.

 

대전과 비슷한 느낌을 받게 되었습니다.

기존의 인구들은 살아있는 상태로 유입이 많이 되는 편은 아니고

조금씩 인구의 감소를 알게 되었습니다.

 

건물을 들어가셔서 보는 것에 대해서 말씀을 안 드렸네요.

건물을 알아보실 때는 내가 거기에 직접 들어가 봐서 물건을 확인하셔야 합니다.

문이 잠겨있는 경우도 있어요.

아니면 임차인이 있을 수도 있습니다.

그럼 못 들어가 봐요..

 

경매의 단점은 바로 상가를 들어가 보지 못한다는 단점이 있습니다.

그러면 미용실이면 내가 가서 머리를 자른다거나 아니면 밥을 먹어보는 방법을 써야겠죠.

 

저는 임차인이 있다고 나와있는데, 가짜 임차인이었습니다.

공실이었는데, 그냥 있다고 전입만 해놓았다는 것을 알았습니다.

가보고 없앴다는 걸 알았고, 빌딩 관리자에게 전화해서 비었다는 것을 알 수 있었습니다.

그러고 나서 저는 빌딩관리자에게 전화를 해봅시다.

이걸 왜 하냐면은 전에 있던 주인이 관리비를 밀려서 돈을 안 냈거나

아니면 건물의 상태가 문제가 있는지 등을 봐야 합니다.

제가 2층의 2개 물건이 있는데, 2개 물건 외에도 음식점을 한 층에 다 사용했다고 하더라고요.

그러다가 보니까 수도가 있는지를 봐야 했습니다.

다행히도 2개 중에 한 개는 수도가 있더라고요.

그리고 법원에 가기 전에 당일에 한번 더 들려서 확인까지 해보았습니다.

"어땠냐면은 그래도 내가 생각한 금액이 이 정도면 되겠어"라는 생각이 들었습니다.

임장을 두 번이나 가보게 되었어요.

 

임차인을 인수를 해야 하는 경우인가? 아니면 배당액이 있는가?

아니면 그냥 내보내야 하는가?

이거는 경매 사이트에서 보면은 다 알 수 있습니다.

거의 정확한데 틀릴 수도 있다고 하니, 저도 봐야겠죠?

잘 이해가 안 되시면은 다른 사이트도 참고해 보세요.

다른 사이트는 차후에 제가 올려드릴게요.

 

임차인은 언제 만나요?

다들 이러는데, 낙찰받고서 가는 사람 아니면 등기를 진행하고서도 있어요.

근데 여기서부터 급해지면 안 돼요.

한번 해보니까 낙찰을 하고서 가지 마시고 잔금을 치르지 않았다고

생각을 해서 아직 주인이 바뀌지 않았다고 생각합니다.

 

그럼 아직 주인도 아닌데, 이 사람이 왜 벌써 와서 난리냐?

이럴 수 있어요.

잔금을 치르고 나서 가면 되잖아요.

그리고 긍정적인 생각을 많이 하셔야 합니다.

근데 조금 공감 못하는 것 중에 하나는 "일단 물건을 받으세요!"

경매대마왕 분의 말인데, 이게 내가 투자를 잘 못 하면 누구라도 탓할 수 없습니다.

그래서 신중에 신중을 해야 합니다.

아니 내 능력이 없거나 대출도 안 나오는데, 무리한 도전을 하시는 순간 답이 없습니다.

어느 정도의 여유 자금은 있으셔야 합니다.

 

제가 해보니까 "나 진짜 여유 자금이 없었으면 큰일 날 뻔했다." 이 생각이 자동으로 듭니다.

 

준비는 다 끝났으니 낙찰을 하러 가봐야죠. 법원부터 가봅시다.

 

이거는 제가 대출에 대해서 쓸 때 자세히 알려드릴게요.