경매 초보의 처음부터 끝까지 진행해보기 - 낙찰(2)

경매 초보의 처음부터 끝까지 진행해보기 - 임장(1)

경매 초보의 처음부터 끝까지 진행해보기 - 낙찰(2)

 

전에 말씀드렸던 임장 이후의 다음 이야기입니다.

전에 있던 글을 잘 읽어주시는게 좋습니다.

낙찰하기 전까지 당일에 가서도 물건을 한번 더 보았습니다.

전 멀리 사는 사람이라서 여기까지 오기에는 매우 멀어.. 확신이 필요했습니다.

 

물건의 변화는 따로 없었고요.

가기 전까지 얼마를 써야하나 엄청 고민하게 되었습니다.

제가 물건을 두개를 보고서 쓰게 되었는데, 

 

첫 번째 물건은 최저가 200,900,00원, 두 번째 물건은 287,000,000원입니다.

제가 생각했던거는 결국 두 개는 평당 700만 원으로 생각하게 되었죠?

기일입찰표 쓰는 방법은 제가 다른 곳에서 올린 글이 있어서 그거 참고하시면 됩니다.

전 저의 소신대로 조사대로 첫번째 물건은 조금 더 가격을 높여서 몇백만 원 더 올려서 썼습니다.

두 번째는 40평으로 거의 딱 맞는 최저가의 금액이었습니다.

그래서 두번째 물건도 몇백만 원을 더 높여서 적어서 제출했습니다.

 

법원경매 기일입찰표 작성해 보기

법원경매 기일입찰표 작성해 보기

입찰보증금을 쓰면서 항상 살 떨립니다.

왜 그러냐면 내가 잘 못 쓰면은 입찰보증금을 날리거나 아님 낙찰이 되지 않고 취소됩니다.

저도 잘 모를 때는 최저가격보다 낮게 써서 낙찰이 되지 않았던 적이 있습니다.

저 같은 실수는 하지 마시고요.

 

이 날 실수를 한 개 더 하게 되었는데, 입찰 보증금하고 낙찰금액을 반대로 쓰게 되었습니다.

워메 사진 찍으면서 보니까 너무 깜짝 놀랐습니다.

그래서 다시 적었습니다.

 

정말 잘 적었나 몇 번을 검토하게 됩니다.

법원이 장난하는 곳이 아니니까 사진 찍거나 하시면 안 돼요.

이 날 따른 분이 법원 사진 찍어서 바로 지우라고 하시더라고요.

핸드폰도 자제하게 됩니다.

 

당일만 가면은 꼭 내가 생각했던 금액보다 더 높게 됩니다.

진짜 나의 소신이 정말 중요하다는 것을 느꼈어요.

그래서 둘 다 이번에는 제 소신대로 적었습니다.

 

그래서 해당 물건에 1번 물건은 3명, 2번 물건은 4명이 붙었습니다.

근데 1번 물건은 제가 호명이 되어서 너무 깜짝 놀랐습니다.

 

차순위 매수신고 할 사람을 말하는데, 아무도 붙지 않으시더라고요.

속으로 이렇게 생각했습니다.

'되면 안 돼, 안된다' 왜 그러냐면 처음이야 그런지 살 떨리더라고요.

'아직 난 마음의 준비가 되지 않았어'

그러던 중에 "이 사건은 종결합니다"가 선언됩니다.

 

2번 물건도 적어서 2번 물건은 확실히 떨어진 걸 아니까 그 자리에서 저한테 

2번 물건은 제가 생각했던 거보다는 다르게 너무 크게 적으셨더라고요.

아마 물건의 조사가 조금 달랐던 거 같습니다.

거의 3.5억에 적으셨더라고요.

 

2개를 모두 들으니 한쪽에서 영수증을 주십니다.

이 때도 굉장히 얼떨떨합니다.

제가 처음 받아본 거라서 ㅋㅋ 진짜 영수증 주시는 분에게 "가면 되나요?"

하니까 가시면 된다고 하면서 아무것도 말 안 해줍니다.

 

딱 법원 재판소에서 문 열고 나가면은 진짜 엄청 많이 명함을 주십니다.

 

법무사, 농협 대출상담사, 인테리어 하시는 분까지 진짜 명함을 엄청 많이 주십니다.

이 날만 받은 명함이 무려 7 ~ 8개나 돼요.

제가 뭐부터 해야 할지 잘 몰라서 나오고서 명함 주시는 분에게 물어보았습니다.

일주일 뒤에 매각허가 결정이 떨어지면은 대금지납통지서가 오니 그때 내면 된다는 것입니다.

명함 주시는데 본 적도 없는 사람들이라서 저도 좀 믿음이 가지 않는데,

다들 법무사에 속해 있으니 사기는 불가능합니다.

 

여기서 저는 상가를 받았으니까 전 1번 물건 낙찰, 2번 물건을 낙찰받은 사람을 알고 싶었습니다.

왜 그러냐면은 옆에 사람하고 같이 크게 낼 수도 있는 방향성이 있었기 때문에

저는 그 사람의 번호를 물어보게 되었습니다.

 

저한테 그러시더라고요.

혹시 행크에서 공부하시냐고.. 당연히 누군지 모르니 아니오라고 하고 개인적으로 공부하고 있다고 했습니다.

거의 유튜브로만 공부를 하고 책 한 권 읽고서 진행하게 되었으니 공부가 덜된 상태이긴 했습니다.

이렇게 첫날은 일단 마무리를 짓고서 다음날부터 대출을 알아보게 되었습니다.

 

의외로 명함 중에 법무사분들이 있는데, 결국엔 은행과 연결되어 있습니다.

다 연결되어져 있기 때문에 대출 상담사를 통해서 하더라도 결국엔 법무사를 한번 거쳐가게 됩니다.

 

대출이 안 되는 조건을 조금 알고 가시면 좋겠습니다.

 

1. 지상권

2. 지분경매

3. 분묘기지권

4. 선순위 가등기

 

이렇게 복잡한 물건은 거의 대출 실행이 어렵습니다.

진짜 "낙찰받으면 대출 나와요"는 옛날이야기입니다.

 

제가 실제 알아보려고 물건 낙찰 전에 법정 지상권이 있는 물건을 알아보았는데

몇 군데 해주시는 곳이 없어서(제2 금융권도 거의 찾기 힘듦) 전문적으로 해주시는 분들이 있습니다.

이런 분들은 수수료 1%를 가져가게 됩니다.

 

내가 진짜 돈이 없는데, 실행하시지 마시고 보니까 대부분이 공동 투자를 하게 되는 경우가 많더라고요.

은행의 도움이 없이 공동 투자를 하시는 분들에게는 쉽게 되겠죠?

 

이거는 개인적으로 모으지는 않고 은행에서 많이 모아서 진행하십니다.

 

이어서 일단 대출을 알아봐야겠죠?

직접 은행에도 물어보았는데, 자기들한테 진행하시기를 원하냐? 이렇게 물어봅니다.

신용조회를 해서 대출 실행 가능 여부를 확인하게 됩니다.

신용조회를 하게 되면은 같은 은행에서는 조회가 어려워 대출을 알 수 없다고 합니다.

만약 농협에서 다른 농협을 물어보려고 하면은 신용 조회를 내려주세요, 제 것 쓰지 말아 주세요라고

말을 해주셔야 쓸 수 있습니다.

 

받은 명함에 전화번호를 다 돌려보았습니다.

전화 안되면 문자라도 남겼습니다.

현재 이자와 대출 금액이 중요했습니다.

 

대략 낙찰 금액 2.1억으로 잡고 진행하겠습니다.

여기서 몇백 차이 안 나니까요.

지금 금리가 많이 오른 상태에서 5.1 ~ 5.2%의 이자를 말하셨습니다.

직장인 대출은 1.62억, 사업자대출 1.72억입니다.

 

그럼 여기서 알아야 할 게 있는데, 전 직장인이라서 1.62억만 바라보고 있었습니다.

대출은 최저가의 70%, 감정가의 80%을 해서 가장 많이 되는 조건으로 해서 대출을 많이 하십니다.

 

그러니 내가 가진 돈이 조금 필요하다는 결론이 생기죠.

입찰보증금 10%만 가지고는 불가능하다는 말입니다.

그럼 차근차근 보겠습니다.

 

직장인 대출 vs 사업자 대출

 

여러 군데 전화를 돌렸을 때 대부분이 비슷했습니다.

이자를 더 떨어뜨리고 싶은데, 안되더라고요.

그래서 대출 상담을 하는데 두 분이 굉장히 적극적으로 하셔서 같은 농협 소속인데 대출을 하는 사람이 다르더라고요.

한분한테 말을 해서 이자를 5%로 내릴 수 있는지 물어보게 되었습니다.

은행에 전화해 보고서 5% 이자로 진행할 수 있게 되었습니다.

 

두 개는 솔직히 차이가 없습니다.

저는 처음에 사업자 대출이 되지 않는 줄 알았습니다.

근데 사업자 대출도 어렵지는 않은데, 제가 추가적인 돈이 조금 더 들었습니다.

사업자를 내야 하니까요..

 

직장인 대출은 말이 1.62억이지, 신용조회를 해서 돌려보니 1.4 ~ 1.5억으로 돈 천만 원이 뚝 떨어지더라고요.

그래서 놀랐습니다. 이러면 레버리지의 개념에서 벗어나니까요.

전 여유자금이 있어 직장인 대출을 하려고 했는데, 회사에서 사업자를 내서

진행하는 사람이 있다는 것을 알고 직장인 대출에서 사업자 대출로 마음을 먹게 되었습니다.

 

다른 쪽에 대출 상담했던 내용도 적어드립니다.

경락잔금 대출은 제1 금융권은 실행이 거의 불가능하다고 보시면 됩니다.

그냥 쳐다도 보지 마세요.

그게 뭐예요? 이런 반응이 나와요.

제2 금융권을 알아보셔야하는데, 어디가 있죠?

 

농협, 새마을금고, 수협, 축협, 신협이 제 2 금융권이라고 보시면 됩니다.

요즘 많이 나오는 OO 저축은행도 제 2 금융권인데, 얘네는 금리가 미친놈들이고 실행하기도 어렵습니다.

그래서 명함을 주시는 분들의 대부분이 농협에서 실행을 많이 합니다.

농협이 대출을 많이 실행한다고 보시면 됩니다.

 

대출 통화의 대부분은 비슷한 내용인데, 한 군데서만 다른 답변을 들었습니다.

신용 대출로 진행을 하신 다음에 차후에 사업자대출이나 대출을 갈아타라는 내용이었습니다.

해당 물건이 가림막 설치가 되어 있어서 대출 실행이 안된다는 곳도 있었고요.

근데 신용대출이 더 싸긴 했습니다... 4% 후반을 말씀하시더라고요.

전화하면서 "대출이 되면은 가림막을 설치하겠다" 하니 알겠다는 사람도 있습니다.

전화해서 말하다 보면 풀리는 내용도 있습니다.

 

소호사무실 임대 → 세무서 신고 → 사업자 대출

위의 순서대로 진행하시면 됩니다.

 

사업자를 먼저 내는 방법은 세무서에 상호명과 주소로 해서 신고를 합니다.

이게 좀 불편한데, 집으로 하려고 하니까 좀 복잡하더라고요.

그래서 이거는 버리고 소호사무실을 임대를 해서 진행하게 되었습니다.

 

소호사무실은 진짜 큰 평수에 조그마한 공간을 내서 계약하게 됩니다.

그냥 임대사무실은 같은 곳입니다.

네이버에 소호사무실 치면은 굉장히 많이 나와요.

자기한테 맞는 조건을 찾거나 싼 걸로 진행하시면 됩니다.

지역별로 혜택이 다릅니다.

 

사업자 대출을 실행하려면 내가 업종을 정해야 하는데, 세무서에 가서 임대업으로 내려고 하니까

안된다고 하더라고요.

이게 내가 가진 임대건물이 있어야 내는 거라고 해서 전자 도소매업으로 진행했습니다.

(이렇게 해도 대출은 실행된다.)

소호사무실 아니냐고 하면서 이건 사업자를 뭐뭐만 낼 수 있다.

말해주시더라고요.

 

사업자등록증이 없어서 사업자 대출을 못한 거뿐입니다.

준비는 거의 다 됐습니다.

 

은행 직원을 만나야 합니다.

거의 다 마무리가 되어가고 있습니다.

 

내용이 길어져서 다음 편에서 적겠습니다.